土地增值稅試算

土地增值稅怎麼算？

依本次申報移轉現值、前次移轉現值、稅務專用物價指數與核准改良費計算土地漲價總數額，再按持有年數套用累進稅率。房地總成交價不能直接代入土地現值欄位。

自用住宅用地可以用 10% 嗎？

本工具只顯示假設符合自用資格時的比較結果。是否符合設籍、使用、面積及一生一次或一生一屋要件，須由稅捐機關核定。

規則查核日期：2026 年 9 月 24 日。官方資料 1。實際結果以主管機關核定為準。

土地增值稅怎麼算

土地增值稅以「土地漲價總數額」課稅：本次移轉的申報現值，減去按稅務專用物價指數調整後的前次移轉現值，再減去經核准的改良土地費用。

漲價倍數愈高，適用稅率愈高；持有超過 20 年、30 年、40 年，第二、三級稅率會再減徵。符合自用住宅用地條件時，可適用 10% 優惠稅率。

持有超過 20、30、40 年時，第二級稅率依序降為 28%、27%、26%，第三級降為 36%、34%、32%，速算扣除比例同步調整。

常見問題

土地增值稅由誰繳？

一般買賣由出賣人（原土地所有權人）繳納；贈與則由受贈人繳納。

自用住宅用地 10% 稅率的條件是什麼？

主要條件包括：土地所有權人或其配偶、直系親屬在該地設有戶籍，出售前 1 年內沒有出租或供營業使用，以及面積限制（都市土地 3 公畝以內）。一生一次與一生一屋的條件不同，請以地方稅務局認定為準。

前次移轉現值和稅務專用物價指數去哪裡查？

前次移轉現值可查土地登記謄本或前次的土地增值稅繳款書；稅務專用物價指數由主計總處每月公告，依前次移轉的年月查詢對應指數。

土地增值稅與房地合一稅一樣嗎？

不一樣。土地增值稅是地方稅，依土地公告現值的漲幅計算；房地合一稅是國稅，依房地實際交易所得計算。賣房時兩種都可能要繳，土地漲價總數額可以從房地合一稅的所得中減除。

繼承的土地要繳土地增值稅嗎？

因繼承而移轉的土地免徵土地增值稅；之後再出售時，才依當次移轉重新計算。

物價指數可以先填 100% 嗎？

不建議。物價指數會影響漲價總數額與適用級距，請依前次移轉年月查詢實際指數。