中古屋 × 預售屋 台南市場正在怎麼分化？
從成交量、單價、總價與行政區差異，觀察兩個市場是否仍走在同一條線上。
共同完整月份・2025 年 9 月 至 2026 年 8 月
中古屋單價中位數：25.49 萬／坪
預售屋單價中位數：36.61 萬／坪
內政部實價登錄・兩市場採相同完整月份 屋齡、地點與產品組合不同；單價差不能直接視為預售溢價。
兩市場的核心指標
同一口徑下並列中古屋與預售屋的成交量、單價與總價，先看整體差距再往下拆解。
25.49萬/坪
單價中位數
有效成交筆數
8,575筆
總價中位數
970萬
成交主要行政區
永康區
單價中位數變化
+0.35 萬/坪（+1.4%）
成交量與前一期比較
-122 筆（-1.4%）
36.61萬/坪
單價中位數
有效成交筆數
2,470筆
總價中位數
1,453萬
成交主要行政區
東區
單價中位數變化
+1.24 萬/坪（+3.5%）
成交量與前一期比較
-1,225 筆（-33.2%）
有效成交筆數、單價中位數與總價中位數皆以官方實價登錄「完整月份」資料統計； 登錄量不等於實際來人或銷售速度，單價為「登錄單價」而非預售溢價。主要行政區指該市場有效成交量最高的行政區。
量價分化趨勢
分兩張圖分別觀察成交量與單價中位數，避免把四條數據擠在同一張圖。
成交登錄量趨勢
單位：筆／月
縱軸為每月有效成交登錄筆數，中古屋（深藍）與預售屋（橘）並列呈現，可直接比較兩市場每月量能差異。 登錄量受揭露時點影響，不等於實際銷售速度。
單價中位數趨勢
單位：萬／坪
縱軸為單價中位數（萬/坪），中古屋（深藍）與預售屋（橘）各一條線。兩線的差距為「登錄單價差」， 反映屋齡、地點、產品與付款條件的綜合差異，並非預售溢價。
登錄單價差
比較兩市場單價中位數的差距，以及相較前一期的變化方向。
預售屋單價中位數
36.61萬/坪
中古屋單價中位數
25.49萬/坪
登錄單價差
11.12萬/坪
預售 − 中古
相較前一期
擴大
+0.89 萬/坪
中古屋與預售屋的屋齡、地點、產品及付款條件不同，登錄單價差不等同預售溢價，也不能直接視為同一產品的漲幅。 單價中位數同時受成交組合（地段、屋齡、建物類型、坪數）影響，宜搭配下方行政區與總價結構一併閱讀。
37 區市場分化
比較各行政區兩市場的成交量、單價與預售占比，觀察哪些區偏向預售市場、哪些區仍以中古屋為主。
預售占比 ＝ 預售屋有效成交 ÷（中古屋＋預售屋有效成交）。單價差僅在兩市場各至少 5 筆時才顯示， 樣本不足的行政區不進入單價差比較。點擊行政區可前往既有完整區域行情頁。
成交總價與坪數結構
中古屋與預售屋分開呈現總價帶與建物坪數分布，觀察兩市場的產品結構差異。